Hypotheek oversluiten, wanneer is dat interessant?


Budget, Homefreak, Overige tips, Tips / maandag, november 29th, 2021

Dat de hypotheekrentes op dit moment heel laag liggen, heb je vast al ergens gehoord. Sloot je jaren geleden nog een hypotheek af tegen 3, 4 of zelfs 5% rente, tegenwoordig kun je soms zelfs profiteren van een rente rond de 1%. Dat scheelt maandelijks en jaarlijks een flink bedrag. Laat staan over de hele looptijd. Maar er zitten wat addertjes onder het gras. De boeterente bijvoorbeeld. Hoe weet je of je hypotheek oversluiten voor jou interessant is of niet? Lees hier hoe dat precies zit.

Wat is hypotheek oversluiten? 

Toen je je hypotheek afsloot, heb je van je hypotheekaanbieder een renteaanbod ontvangen en dit ondertekend. Dit houdt in dat je gedurende de hele rentevaste periode dit percentage aan rente betaalt. Maar als dit percentage fors hoger ligt dan de actuele rente, kan het interessant zijn om je hypotheek over te sluiten.

Bij oversluiten zet je je huidige hypotheek stop en sluit je in plaats daarvan een nieuwe hypotheek af tegen een nieuwe rentepercentage en (vaak) andere voorwaarden. Het idee is dat je daardoor lagere maandlasten (want: minder rente) betaalt en daarbij soms tegelijkertijd van betere voorwaarden profiteert. 

En hoe werkt dat, oversluiten?

Je hypotheek oversluiten is niet zomaar met één klik op de muisknop geregeld. Zo wordt je inkomen opnieuw getoetst, je woning opnieuw getaxeerd en ga je opnieuw naar de notaris om een hypotheekakte te ondertekenen. Je spreekt een nieuwe rente, nieuwe voorwaarden en een nieuwe rentevaste periode af. Ook zal je hypotheekaanbieder je vragen om een boeterente te betalen als je tijdens je rentevaste periode wilt oversluiten. Daarmee compenseer je de bank voor de rente-inkomsten die zij door jouw overstap misloopt.

Tip: aan het einde van je rentevaste periode kun je zonder boeterente oversluiten.

Maar geen nood: je hoeft dit alles niet alleen te doen. Een hypotheekadviseur zoekt altijd van tevoren voor je uit wat oversluiten je oplevert, wat het je kost en hoe snel je die kosten met de opbrengsten hebt terugverdiend. Ook kijkt hij voor je mee bij welke hypotheekaanbieder jij voordelig uit bent en welke voorwaarden bij jou passen. 

Wanneer je hypotheek oversluiten en wanneer niet?

Je hebt waarschijnlijk al weleens van mensen gehoord dat oversluiten hen veel geld heeft bespaard. Lagere rente, meer geld overhouden en betere voorwaarden, wie wil dat nu niet? Oversluiten kan inderdaad heel interessant zijn. Maar het is goed om te beseffen dat het niet voor iedereen even gunstig is. Zo weegt het oversluitvoordeel niet voor iedereen op tegen de boeterente. 

In deze zeven situaties is oversluiten mogelijk interessant voor jou.

1. Als je rentepercentage fors lager wordt

Heb jij bij het afsluiten van je hypotheek een rentepercentage afgesproken dat een stuk hoger ligt dan de actuele rentes? Dan is oversluiten misschien een goed idee. Je kunt daardoor profiteren van de huidige lage rentepercentages zonder dat je daarvoor hoeft te verhuizen. 

Voordat je beslist over wel of niet oversluiten, is het wel slim om te kijken hoeveel je er qua rentepercentage op vooruitgaat. Over het algemeen geldt: hoe langer het geleden is dat je je hypotheek hebt afgesloten, hoe groter het verschil in rente waarschijnlijk is. Als je hypotheek bijvoorbeeld al vijf à tien jaar loopt, kun je mogelijk fors besparen op je rente. Als je hypotheek net een jaar loopt, is dat rentevoordeel veel kleiner en misschien (na aftrek van de oversluitkosten) niet zo interessant.

2. Als je de oversluitkosten snel terugverdient

Wie zijn hypotheek oversluit, komt niet onder een aantal oversluitkosten uit. Je krijgt te maken met notariskosten, taxatiekosten, kosten voor hypotheekadvies en een boeterente. Gelukkig zijn de kosten voor de notaris, taxatie en hypotheekadviseur én de boeterente onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekbaar. 

Het is dus belangrijk om uit te zoeken welk voordeel oversluiten je precies oplevert en hoe snel je daarmee je gemaakte kosten terugverdient. Let wel op: als je echt fors kunt besparen, heb je de kosten misschien al binnen een paar jaar er weer uit gehaald. Een hypotheekadviseur kan precies voor je uitrekenen hoeveel de kosten en opbrengsten zouden zijn. 

Een handige vuistregel is deze: oversluiten is interessant als je terugverdientijd korter is dan de tijd die je huidige rentevaste periode nog zou lopen.

3. Als je zekerheid over je maandlasten wilt

Eén ding is zeker: anno 2021 is de rente erg laag. Wil je zeker weten dat je niet over een aantal jaar met de op dat moment mogelijk hogere rentes wordt geconfronteerd? En wil je de zekerheid hebben dat je langere tijd profiteert van de lage rentes nu? Dan is oversluiten ook verstandig. Het geeft je de zekerheid dat je heel wat jaren (misschien wel 10, 15, 20 of zelfs 30 jaar) het huidige lage rentepercentage betaalt. Daarbij maakt het niet uit of de marktrentes weer gaan stijgen. Jij blijft dit percentage de hele periode lang betalen.

4. Als je meer wilt kunnen lenen 

Terwijl de rentepercentages de laatste jaren fors zijn gedaald, zijn de huizenprijzen juist enorm gestegen. Dat heeft voor jou misschien ook mooie voordelen, namelijk dat je woning meer waard is. En dat je dus meer kunt lenen (mits je inkomen dit ook toelaat). Dat geeft je extra budget om bijvoorbeeld een verbouwing te kunnen betalen, zonnepanelen op het dak te nemen of om gewoon een extra vrij besteedbaar bedrag op je spaarrekening te hebben staan. 

Als jij extra financiële ruimte kunt gebruiken, is je hypotheek oversluiten een mooie manier om dit te realiseren. Het komt zelfs regelmatig voor dat mensen hun hypotheek kunnen verhogen terwijl hun hypotheeklasten juist dalen. 

5. Als je hypotheek niet meer bij je past

Een bijkomend voordeel van oversluiten is dat je, naast de lage rentes, ook kunt profiteren van betere voorwaarden. Als je je hypotheek oversluit, kun je bijvoorbeeld ook kiezen voor een andere hypotheekvorm. Eentje waarop je elke maand structureel een bepaald bedrag aflost en die je dus meer zekerheid geeft over de afbetaling van je hypotheek en je maandlasten. Ook dat is voor veel mensen een pluspunt. 

6. Als je rentevaste periode bijna ten einde komt

Wist je dat je boetevrij je hypotheek kunt oversluiten aan het eind van je rentevaste periode? Je krijgt op dat moment vaak een verlengingsaanbod van je hypotheekaanbieder. Het is slim om daar nooit klakkeloos je handtekening onder te zetten, maar altijd te onderzoeken of je niet ergens anders voordeliger uit bent. Aan het einde van de rentevaste periode is oversluiten extra interessant, omdat je er dan geen boete voor hoeft te betalen. 

Is je rentevaste periode bijna afgelopen? Dan is het vaak slim om dat af te wachten in plaats van net voor de valreep je hypotheek over te sluiten. Dat scheelt je zo een paar duizend euro aan boeterente.

7. Als je aflossingsvrije hypotheek over een tijdje afloopt

Eerder kon je een 100% aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Klinkt best gunstig, maar op termijn betekent het wel dat je in één keer je totale hypotheeksom moet aflossen of weer een nieuwe hypotheek moet kunnen afsluiten. Als je inkomen dan een stuk lager is, omdat je bijvoorbeeld een veel lager pensioeninkomen hebt dan wat je daarvóór verdiende, dan kan het lastig worden om een nieuwe hypotheek te krijgen. In het ergste geval kan het zelfs betekenen dat je je woning moet verkopen. 

Oversluiten kan een goede optie zijn om zo’n doemscenario voor te zijn. Je sluit dan over naar een andere hypotheekvorm of naar een deels aflossingsvrije hypotheek. Daardoor los je wél structureel af op je hypotheek en hoef je minder bang te zijn voor een gedwongen verkoop van je huis. 

Bij een aflossingsvrije hypotheek is het overigens altijd verstandig om je keuzes met een hypotheekadviseur te bespreken. Naast het belangrijkste voordeel, lage hypotheeklasten, zitten er namelijk wat haken en ogen aan deze hypotheekvorm. Ook wat betreft de belastingvoordelen. Bespreek dit dus altijd met een expert voordat je zelf knopen doorhakt.

Let op bij een (bank)spaarhypotheek 

Is jouw huidige hypotheek een (bank)spaarhypotheek? Let dan goed op dat oversluiten vaak niet verstandig is bij deze hypotheekvorm. Dit heeft ermee te maken dat je bij een (bank)spaarhypotheek premie inlegt in een kapitaalverzekering of op een spaarrekening die aan de hypotheek gekoppeld is. Door de opbouw van deze hypotheekvorm ga je er vaak netto niet of maar heel weinig op vooruit als je deze hypotheekvorm oversluit. Als maar een deel van je hypotheek een bankspaarhypotheek is, kan oversluiten mogelijk wel interessant zijn.

Is oversluiten interessant voor jou? Schakel hypotheekadvies in!

Wil je weten of oversluiten in jouw specifieke situatie gunstig uitpakt? Wat het je aan voordeel oplevert? En welke kosten het daarnaast met zich meebrengt? De hypotheekadviseurs van Van Bruggen Adviesgroep kunnen je dit al in een eerste vrijblijvend gesprek vertellen. En ben je eruit dat je inderdaad je hypotheek wilt oversluiten? Dan kunnen zij dit gehele proces voor je in gang zetten. 

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *